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业委会13年创收600多万，一个“别人家的小区”是怎样炼成的？

张从志 三联生活周刊
2024-09-06
本文为「三联生活周刊」原创内容


西安碑林区的心晴雅苑小区，其业委会从2011年组建至今，轮替三届，主任一职一直由周洪斌担任。她上任时，因为小区业主和物业公司的激烈冲突，小区管理混乱，建成才七八年就尽显衰败。而她上任以来的13年里，业委会给小区全体业主创造了600多万共有收益，保证了物业费多年不涨，而且在小区完成了几百项更新改造。周洪斌今年62岁，军人出身，2016年从部队研究所以高级工程师的身份提前退休，此后全力投入到小区治理中。她说：“到现在为止，我们小区的大修基金本金300多万一分钱都没动，还结余了100多万的利息。”




记者｜张从志
每年四五月份，是心晴雅苑小区一年中最漂亮的时候。麦冬草生命力强，绿油油的，在阳光下闪闪发亮，一丛一丛如波浪般在地上伸展。五颜六色的花朵相继盛开，鸢尾、月季、绣球、萱草，争奇斗艳，让人赏心悦目。

62岁的周洪斌是个爱花爱草的老大姐，一回到小区就忍不住拍照，往群里分享。她是心晴雅苑小区的业委会主任，留着一头利落的短发，看着比实际年龄年轻，语速是常人两倍。她还有个响亮的头衔——“全国业委会女主任群”的群主。
 62岁的周洪斌是个喜爱花草的老大姐，一回到小区就忍不住拍照，在微信群里分享（缓山 摄）
心晴雅苑小区位于陕西省西安市碑林区，离著名的大雁塔就一站地铁，马路斜对面是中共陕西省委，周围一两公里范围内高校、医院、商业密布。小区面积不大，总共4栋楼，236户，建成于2003年，在很多地方已经可以算作老旧小区了。但心晴雅苑看起来还很新，灰白色调的外立面看不到脱落、破损的情况，污渍也很少，内部道路干干净净，车辆都停放在指定位置。中心花园其实很紧凑，但满园春色，一看就是精心打理过的。这两年，楼市不景气，心晴雅苑的成交却还算活跃，常吸引周边的大学老师组团来看房，他们除了看中这里的地段好，也对小区搞得有声有色的业主自治有所耳闻。

这一切当然离不开周洪斌的辛勤付出。从2011年至今，她连任三届业委会主任，在这个位置上已经干了13年，迄今为止，没有拿过一分钱工资补贴，反而带着业委会给小区全体业主创造了600多万元共有收益，保证了物业费多年不涨，而且在小区完成了几百项更新改造。比如小区的监控系统，已进行过三四轮升级，从最初全小区只有3个摄像头，到现在一共安装了62个；原来故障频发的电梯也全都完成了大修，安全系数大大提升；每一栋楼的外立面也大修过，瓷砖是新贴的，还做了最新的防水；小区的消防系统、水泵房设备等内部设施也都进行了更新，室内公共空间的墙面粉刷过，楼顶防水也是这两年刚做的。

“能做的都做了。而且我们是花很少的钱，干很多的事儿。”周洪斌说话中气十足，像个骄傲的战士细数他们的战绩。13年的时间，让周洪斌的业委会班子已经通晓物业管理，还懂过程监管、质量控制，找施工队做到货比三家，选择最质价相符的。“比如小区4栋楼的防水维修，我们总共只花了17万多元，同期做防水的另一个同类型小区，他们一栋楼就花了40多万元，整体花销是我们的近10倍。”周洪斌是军人出身，2016年从部队研究所以高级工程师的身份提前退休，此后全力投入到小区治理中。“到现在为止，我们小区的大修基金本金300多万元一分钱都没动，还结余了100多万元的利息。”
心晴雅苑小区建成于2003年，可以算是老旧小区了，但外表看着还比较新（缓山 摄）
说到这里，心晴雅苑已经足以让大部分小区产生羡慕之情。公共维修基金，正式名称为住宅专项维修资金，是一种用于保障住宅小区公共部位、共用设施设备正常运行和维修的资金。大部分住宅小区建成10～15年后，建筑和设施设备就开始进入维护保养期，如果加上施工质量或者管理不当的因素，其使用寿命还会进一步缩短。但很多小区，尤其是一些老旧小区，尽管急缺维修和改造资金，但动辄百万甚至千万的维修基金却因为没有成立业委会或者拿不到法定的业主投票数量，而无法取用，更别提创造公共收益了。

公共维修基金的问题只是中国住宅小区当下困境的一个缩影。过去几十年，随着房地产大开发，国内新建了数十万个住宅小区，这些小区有的规模小到只有一栋楼几十户，有的庞大到一般人难以想象。比如北京有名的天通苑小区，一共600多栋楼，常住人口可达百万，比有些国家的人口还多。对小区的治理，是中国城市社会基层治理的一大痛点。

自上世纪80年代以来，社区成为中国城市基层的行政管理组织，在通常情况下，一个社区下辖好几个小区。但在行政事务以外，小区的日常治理有着更具体、更琐碎的维度，非国家权力所能包揽。即使在同一个社区里，有的小区治理得当，而有的小区一片混乱。人们在小区里居住，小区也成为观察乃至改造中国社会的最微观的尺度。

在房地产大开发的时代，商品房不只是生活品，也是投资品。对房子的强烈的升值预期，深刻地影响了人们对居住空间的看法——换房子很轻易，甚至是必然的事情，那么，大家对小区的治理水平自然有了更高的容忍度。“用脚投票”，比出来参与维权、搞小区共治，似乎也要来得更爽快。
傍晚时，老人们在小区花园中锻炼（缓山 摄）
但到如今，房地产只涨不跌的神话被打破，房产交易的难度增加，大部分人必须接受的一个新的现实是——在很长的时间里甚至终其一生都可能住在同一个小区里。而随着时间的推移，小区的各个系统开始老化，设施设备的故障率不断提高，电梯困人，高层火灾，外墙墙砖脱落，邻居私拆承重墙，这些现象，如果发生在一个系统性失灵失控的小区里，最终可能酿成的是致命事故。

十来年前，周洪斌住的心晴雅苑已经开始面对这些问题。2003年，心晴雅苑小区建成后，开发商指定了第一家物业公司——这也是全国房地产行业的惯例。被指定的物业公司通常是开发商的子公司，从而形成利益共同体。接下来发生的事情后来成了某种固定剧本：物业公司进场后，很快就着手上调物业费和停车费，业主无法接受，并对其服务质量表达不满，双方互相指责，一部分人开始拖欠物业费，小区管理陷入混乱。到第八个年头，心晴雅苑就已尽显衰败迹象——电梯频繁故障，墙砖脱落，绿化无人维护，设施损坏无人维修，小区里到处是乱停乱放的车辆……

周洪斌当时还忙着工作，但她一位住在小区里的退休老领导实在看不下去了，找来周洪斌，劝她出来扭转局面，“你总不能让我们这些七老八十的人往上冲”。周洪斌虽然在部队也管理过项目，但对什么是业委会、怎么搞物业管理一点也不懂。可是老领导话都撂这儿了，她也只能硬着头皮上。周洪斌后来投入到业委会的筹备中，因为执行力强，敢闯敢拼，顺利当选为业委会主任。接下来几年，她带领业主与物业公司展开了持续的抗争，最激烈的时候，她被一群壮汉围堵在楼里，报了警才被解救出来。

过去几十年，物业纠纷始终是小区治理中的矛盾焦点。特别是在房地产不断增值的背景下，这背后触及的是一块巨大的利益蛋糕。比如一个中大型小区，一年的各项收益少则几百上千万元，多则上亿。周洪斌无所畏惧，除了性格刚烈，还有个原因就是她不错的家庭背景。“我以前很低调，跟朋友都很少提自己的家庭背景。但做了业委会主任，我必须高调，当时被打的业委会主任太多了，要学会保护自己。”最后，他们赶走了物业公司，收回地下车库和物业楼，还夺回了小区各种物业和工程文件，然后建立管理规约，将小区从衰败边缘拉了回来。
俯瞰心晴雅苑小区（缓山 摄）
从2017年7月起，心晴雅苑小区在更换物业公司的时候，放弃了传统的“包干制”模式，以酬金制来聘请物业公司，成为西安市首家以业主为主导的酬金制物业服务小区。“包干制就是物业费交了就属于物业公司，他们怎么收支属于人家的商业机密，业主无权过问。酬金制则是所有的收入，包括水电费、物业费都归全体业主，物业公司的年度预算要经过业主大会表决通过，收支要向业主做报告，到年底他们可以获得一定比例的酬金。”周洪斌解释说。这也是心晴雅苑小区每年能积累一笔可观的公共收益的原因。

此外，在房地产作为经济支柱的时期，很多地方的住宅项目开发都存在土地和物业产权不够清晰，存在很多灰色地带，这也给小区的治理埋下了隐患。周洪斌这两年还在带领业委会跟开发商公司打官司，试图拿回人防地下车库的产权。最近她还接到西安市自然资源规划局纪委的电话，说受理了他们的投诉。周洪斌准备马上就要去找他们谈。

心晴雅苑的“善治”，仰赖的是一个稳定运转的业委会。从2011年成立至今，心晴雅苑小区的业委会成功进行了3次换届选举，换过两家物业公司，总共召开过10次业主大会，每次大会的投票率都在90%以上——这可不是一件轻松的事情。很多小区的业主自治都毁于失败的选举，业委会的决策议事功能常因为达不到法定投票率而无法发挥。一个运转良好的业委会，往往又依赖一两个灵魂人物。在心晴雅苑，担当这个角色的正是周洪斌，连续13年，任劳任怨，这也不常见。“而且做业委会主任要有一个很大的心脏，如果有谁说你一句，你就气得不行，也干不长久。”

“对内治理确实是最难的。”做了13年业主自治，周洪斌生发出这样的感叹，“比如小区业主私拉乱建、在楼道里乱堆杂物、乱扔垃圾，还有高空抛物等行为，有时候解决起来比跟开发商、物业公司维权还难。”心晴雅苑小区离西安有名的赛格电脑城很近，一些做生意的业主和租户就把房子私自改为仓库或者办公室。从2020年开始，周洪斌带领业委会在小区开展“住改仓”整治，推进十分艰难。

《幸福进万家》剧照
“我们小区的楼都是按住宅设计的，承重标准和写字楼或者仓库不一样。”周洪斌告诉我，他们业委会里头就有西安建筑科技大学搞结构力学的教授，房屋设计是什么标准、每平方米承重多少，他都算得很清楚。“有些电子产品，比如打印机加上打印纸，堆放在一起特别沉。我们楼是2003年建的，还经历了2008年地震，整个建筑结构本身已经有点疲劳，再这样超标准地堆放货物，安全隐患很大。”但在法律上，物业公司和业委会都没有执法权，不能强行要求人家拆除。后来，他们在新的《民法典》所规定的“相邻权”中找到了法律依据——因为这种行为侵害到了相邻业主的居住权利。周洪斌就鼓励和支持业主去起诉有“住改仓”行为的邻居，帮助他们发律师函。这才把很多仓库从小区里慢慢清理出去。

心晴雅苑建成时也是一个中高档的商品房小区，住进来的除了部队研究所的工程师，还有附近高校的老师、在电脑城从事IT行业的创业者，受教育水平相对较高。“但这毕竟是一个商品房小区，不像过去的单位住房，大家比较陌生。我们就通过各种活动把它从一个陌生人小区变成熟人小区。”周洪斌介绍，心晴雅苑小区目前开办了各类兴趣组，有歌唱组、种植组、酵素组、运动组等，面向小孩则成立了爱莎公主队、小虎队，还有小小家园护卫队。业委会每年会给这些小组以及相关的活动补贴一些钱，不多，只够买些教材、小礼品，目的是调动大家的积极性。

为了打造小区的花园，周洪斌当初也是发动业主出来种草、种花，一开始参与者也不多，年复一年坚持下来，就感染了更多住户。“后来要种草种花的时候，我们的居民就像过年似的，各自搬个小板凳出来。”小区绿化要搞好，首先是土壤要好。“因为大部分小区的绿地都只有一层很薄的土壤，底下是建筑垃圾，用了几年，土壤就板结退化了。”周洪斌从外面引进了用厨余垃圾和绿化垃圾混合进行好氧堆肥的做法。“这样一方面节省了运送垃圾的费用，一方面也省下了购买腐殖土、有机肥料的钱，而且也给小区的积极分子创造了参与机会。”

《县委大院》剧照
为了把尽可能多的人动员起来，心晴雅苑在业委会的组织架构上也费了心思。业委会成员加上候补的一共13个，其中1个主任，4个副主任（副主任同时兼任四栋楼的楼长），每栋楼还有单元长、层长。业委会之外还设立了一个十几人的监事会，“如果有新业主或者合适的并且愿意关心小区事务的业主想进来，可以先进入监事会”。业委会每月有例会，监事会也一起开会议事，起到监督作用。在业委会和监事会之外，心晴雅苑还设立了一个顾问委员会，将历任的年级较大的业委会成员和监事会委员纳入进来。“他们一般不出面，但遇到重大事项，比如搞装修、设备更新，有些老成员的专业技能还是可以派上用场。”周洪斌说，业委会的运作还要建立在法律规范之上，所以还聘请了律师、社区治理顾问和专职秘书。

心晴雅苑小区只有200多户，在小区里属于规模较小的，这客观上降低了业主自治的难度。在周洪斌看来，和社区搞好关系对小区的治理很重要。他们平时开重要的会，还有选举投票，都要邀请社区工作人员到场，某种程度上也增加了业委会的权威性。而西部很多社区手里的资源有限，很多时候也无力顾及小区的事务，业委会的良好治理反而给社区减少了很多负担，心晴雅苑小区因为做出了各种成功的探索，周洪斌也愿意配合基层组织去申报项目，双方形成了融洽的关系。

今年5月中旬，周洪斌从北京匆匆赶回西安，此行最重要的事情就是给8月份即将召开的业委会换届选举物色接班人。过去这些年，业委会培养的几个苗子都一一“夭折”——有的是因为工作调离搬走，有的是觉得付出和回报不成正比，选择退出。前段时间，周洪斌已经和从部队退休的丈夫定居在了北京，按照规定，他们在心晴雅苑的这套房子要退出来，法律意义上，她将不再是小区业主，自然也失去了业委会参选资格。她也觉得小区不能永远依靠他们这几个老人，需要新的人出来挑大梁。但事情做起来难，败起来易。周洪斌这次回来就是想劝劝一个在大学当副教授的青年业主，希望他出来参选。但她也知道大学老师工作忙，要带学生，还要搞科研，所以并无十足把握。

《幸福里的故事》剧照
周洪斌心里也做着最坏的打算。“我们这几年合作的物业公司已经磨合得很好了。如果真的有一天业委会散架了，物业公司也可以全盘接下来。但是我相信我们业委会成立这么多年，还是会有人站出来。”

（本文节选自《三联生活周刊》2024年21期封面故事）
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