广州成首个限购放松一线城市！8月新房成交下跌32%，二手房均价创年内新低…
9月20日，广州市人民政府办公厅发布《广州市人民政府办公厅关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，广州成为全国一线城市中首个部分放开限购的城市。
广州市人民政府办公厅
关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知
各区人民政府，市政府各部门、各直属机构：
为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标，分类精准施策，持续加大保障性住房建设和供给力度，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进我市房地产市场平稳健康发展，坚决遏制投机炒作，根据我市房地产市场实际情况，经市人民政府同意，现就有关事项通知如下：
一、优化住房限购和增值税免税年限
将本市住房限购政策调整为，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，本市户籍居民家庭限购2套住房；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房。
将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。
二、加大保障性住房建设和供给
大力加快推动公共租赁住房、保障性租赁住房和配售的保障性住房发展。提高公共租赁住房保障水平，完善户籍家庭公共租赁住房保障方式；支持各类市场主体积极参与，多主体、多渠道筹集建设保障性租赁住房；建立健全配售的保障性住房体系，稳慎有序开展规划建设。
本通知自印发之日起施行，原有政策与本通知不一致的，以本通知为准。
广州市人民政府办公厅
2023年9月19日
广州楼市新政实施时间公布！
官方解读
9月20日，广州市人民政府办公厅发布《广州市人民政府办公厅关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》(穗府办函〔2023〕49号)自2023年9月20日起执行，现将有关政策解读如下：
（一）本市户籍居民家庭在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区域仍然限购2套住房。
（二）非本市户籍居民家庭在上述区域限购1套住房，购房条件为从购房之日前在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明满2年。
（三）本市户籍成年单身（含离异）人士在上述区域仍限购1套住房。
（四）境外机构和个人购房按照《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房〔2006〕171号）、《住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》（建房〔2015〕122号）执行。
（五）将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年，政策的适用认定以税务部门具体审核意见为准。
（六）政策调整自2023年9月20日0：00起施行，购房资格审核适用政策与本通知不一致的，以本通知为准。
二、加大保障性住房建设和供给
加快建立健全以公共租赁住房、保障性租赁住房和配售的保障性住房为主体的租购并举的住房保障体系。继续做好公共租赁住房托底保障，适时提高公共租赁住房收入准入线和租赁补贴标准，进一步扩大公共租赁住房保障范围，引导一部分保障对象通过领取补贴解决住房困难问题，完善公共租赁住房保障方式。大力发展保障性租赁住房，通过政府给予土地、金融、税收等政策支持，引导各类市场主体参与筹集保障性租赁住房，缓解新市民、青年人住房困难问题。加快建立健全配售的保障性住房的配套政策体系。坚持规划先行，稳慎有序推进配售的保障性住房工作。
1、限购区缩小，从原来的“9区限购”，缩小至“5.5区限购”，限购区确认为越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙。
非限购区扩大，从原来的2个区（增城、从化），扩大至5.5个区。非限购区确认为番禺、黄埔、花都、增城、从化，以及白云北部四镇（江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）。
2、外地人购房门槛降低，如果到限购区购房，以前要求五年社保或个税证明，但从今往后，只需两年社保或个税。
需要注意的是，本地人在限购区，可买两套，符合条件的外地人到限购区，只可买一套。
3、增值税免征年限缩短，将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。
而在此之前，从化、花都已实施了二手房增值税免征“5改2”，这意味着广州全域的二手房增值税免征年限均从5年调整为2年。
4、政策调整自2023年9月20日0：00起施行。
说几个重点：
1、总的来说，不算太给力，目前全国已有9个超大特大城市全面取消限购，其中就包括南京、武汉、济南等副省级城市，广州只是部分放开限购，算不上很大突破。
但考虑到广州是一线城市中首个放松限购的城市，仍然有一定的破冰意义。
2、新政最大的突破是把番禺、黄埔变成了非限购区，要知道，这两个区并非传统意义上的郊区。
根据广州城市总体规划，番禺北部片区早已被纳入主城区，尤其是长隆-万博板块，更是被誉为“南CBD”，是非常成熟的主城板块了。
黄埔除九龙镇之外的地区，也全部属于主城区，而且黄埔还是广州的高新技术产业聚集区，在功能上类似深圳南山与北京海淀。
如今，这两个区的房子，无需任何附加条件，外地人可以随便买，突破还是比较大的。
3、番禺、黄埔解除限购，对南沙、增城构成利空，这一点很好理解，南沙与主城区之间隔着一个番禺，增城与主城区之间隔着一个黄埔，前者的购买力很容易被后者截流。
4、南沙、白云（除江高四镇）居然要限购，出乎很多人的意料，尤其是南沙的房子，对外地人的依赖度颇高，此前有相当一部分是靠深圳东莞客购买的，这次居然把外地人关在门外，不知为何？
5、作为中国第一经济大省的省会，广州的房子对全省乃至全国的购房者，都有着较大的吸引力。接下来，可能会有湛江、茂名、汕头等全省各地的有钱人，到省城来买一套房子作为资产配置。
像武汉、成都、郑州等强省会的楼市，都是靠虹吸全省购买力来支撑的。
6、上一次“认房不认贷”，广州也是一线城市中率先实施的，然后深圳、上海、北京也陆续宣布。接下来，北上深会否放松限购，值得期待。
一二手环比双降
在上一轮一线城市官宣“认房不认贷”中，广州也是跑在最前面的。
广州中原研究发展部数据显示，8月广州新房网签4136宗，环比下跌20%，比去年同期成交下跌32%。由于今年6-8月成交出现明显下滑，去化能力减弱，导致广州库存消化周期在今年持续下降的趋势下突然抬头，目前已逼近17个月水平。
近日，国家统计局公布的8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况也显示，广州新建商品住宅环比下降0.3%，降幅较上个月扩大0.1%；二手环比下降0.6%，降幅较上个月收窄0.4%，但二手房价格仍然是一线城市中价格跌幅最大的城市。这已是广州新建商品住宅销售价格环比三连降，且降幅不断扩大；而二手房已是四连降。
克而瑞广佛区域指出，在政策落地前，不少购房者的观望情绪普遍比较浓厚。市场等待政策落地叠加传统淡季，8月成交量仅高于去年疫情高峰和今年初春节。
据克而瑞统计，今年8月广州一手住宅合计网签4298套，环比下降7%；成交均价38411元/平方米，环比下降3%；二手房成交8165套，环比基本持平。值得一提的是，广州二手住宅已连续6个月稳定在月均8000套以上成交量，但成交均价32021元/平方米，是今年以来二手均价最低的一个月。
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