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从“锈带”到“秀带”之五：黄欣伟，城市更新如何做到可持续？

张继军、王旭 上海华略智库
2024-09-03



作者：张继军 华略智库文商旅研究院院长；王旭 华略智库文商旅研究院研究员

来源：上海华略智库（ID:HUALUETT）


城市更新是重焕城市生机与活力的一剂良方，也是城市高质量发展的必由之路。而在城市更新过程中，如何在满足当下更新需求的前提下，更兼顾到未来的可持续发展？本期，华略智库《从“锈带”到“秀带”》系列访谈栏目，特邀了上海房地产资深从业者、独立撰稿人黄欣伟进行专访，他提出要让城市更新的可持续思维从项目还是胎儿时就植入。

全文2931字，阅读约8分钟


【华略原创音频上线，欢迎收听音频版】

题记

这几件大事，串联起几年来工业遗产保护利用的发展脉络。

2019年11月，习近平总书记在考察上海杨浦滨江时指出，这里原来是老工业区，见证了上海百年工业的发展历程。如今，“工业锈带”变成了“生活秀带”，人民群众有了更多幸福感和获得感。

2020年6月，国家发展改革委等多部门联合制定印发《推动老工业城市工业遗产保护利用实施方案》，提出要从尊重历史、尊重文化的角度出发，立足城市发展实际，学习借鉴国内外有益经验，探索加强工业遗产保护利用、打造“生活秀带”的有效路径。

同月，中共上海市委审议通过《关于深入贯彻落实“人民城市人民建，人民城市为人民”重要理念，谱写新时代人民城市新篇章的意见》，提出要把更多“工业锈带”变成“生活秀带”和创新空间。

2021年8月，《上海市城市更新条例》经市人代会常务会议通过，正式公布施行。

去年，“实施城市更新行动”写入党的二十大报告。《上海市城市更新指引》《上海市城市更新行动方案（2023~2025年）》等陆续印发施行，进一步明确城市更新工作的指导思想、总体目标和重点任务。近期，上海市委书记陈吉宁在专题调研时指出，要加快建立健全可持续的城市更新模式并完善相关政策法规，着眼可持续发展，把握好微观和宏观、当前和长远等关系，不断研究新情况、新问题，“解剖麻雀”，抓好试点，加快形成一揽子政策措施、管理制度和服务标准，探索建立更有效、更经济、更可持续的城市更新机制。



从“锈”向“秀”的活化和焕新，有人早在路上，有人方才起程，有人坐而论道，有人躬身入局。对于每一处工业遗产来说，其保护利用意味着迎接一次分娩再生，无疑是一段前世今生的时空交合，应是极具个性、极富想象、极其生动的。然而，想推动老去的年轮时针倒转，又谈何容易，结果往往难尽如人意。

华略智库文商旅研究院推出《从“锈带”到“秀带”》系列访谈，旨在通过聆听一位位亲历者的陈述，把一个个匠心独运的案例盒子打开来，以便读者由外及里、删繁就简，窥知隐藏于其中的关于工业遗产何以化茧成蝶的那些秘密。

本期，上海房地产资深从业者、独立撰稿人黄欣伟做客华略智库，阐论关于可持续城市更新的洞见。

专访嘉宾：

黄欣伟【20年房地产营销生涯，贯通开发、销售、媒体等产业链甲乙丙方；2018年转型进入城市更新领域，参与和介入评估收购、市场研究、产品设计、招商推广、品牌建立等全流程。在项目操作之余，将5年多来的工作手记以《城市更新N部曲》的连载方式，每周刊发于公众号“评评谈谈才是Zhen”，现已近100期，引发业内关注和热议。】


城市更新是城市的养生，但要避免因过度养生导致的城市肌体受损


华略智库文商旅研究院（以下简称华略）：您怎样理解可持续的城市更新？



黄欣伟：城市更新是一座城市的“新陈代谢”，永远也不会终结，应该以可持续的要求来进行“自律”：包括对产品认知、判别、改造、设计、业态、配比、招商、运营和品牌等全过程中，不能因为“过几年还要更新”而放任对本次更新的精工细作，尽可能通过扎实的技术准备和预判，来提升单次更新的生命周期，使其尽可能延长被市场接受和转化的时长。

以一个百年为周期，可持续的城市更新和“听之任之”之间，因为前者工作的到位和精准，不仅可以尽可能延长其保鲜期，而且可以将（同一周期内）的周转次数减少，从而减少对城市、区域、建筑、环境因重复建设导致的伤害。

城市更新是城市的养生，但要避免因过度养生导致的城市肌体受损。

一个项目从打下第一根桩的时候，未来的命运可能已经可以预料


华略：您认为，影响城市更新可持续发展，存在哪些突出的问题和短板？



黄欣伟：过往的城市更新，存在“N次踏入了同一条河流”的窘况。比如唯地段论、唯设计论、唯网红论、唯颜值论、唯资源论、唯招商论等，上述这些论调本身都没有错，但是一旦被上升到至高无上的项目诉求，其对周遭诉求的伤害是显而易见的。

为此，城市更新在过往暴露或没暴露的教训中，可以给未来的启示有几点：

——加强各方统筹。一个城市更新项目是多部门、多专业的整合，要避免各自为战的情况发生。

——加强前期工作。一个项目从打下第一根桩的时候，未来的命运可能已经可以预料，只有充分地做好前期研判分析，才能保证项目的长久。

——加强营销前置。将商户利益上升到一定高度，商户活得好，项目也就可以持续，微观营商环境也就愈加稳定。

——加强支撑保障。有些城市更新项目，因为历史的原因导致诸多缺失，其中，很重要的一条，是僵化地照章办事限制了有效的政策突破，需要注重运用政策集成和政策创新，来充分调动各方的参与热情。

城市更新只有一般原则没有固化模式


华略：您认为，建立健全可持续的城市更新模式，可从哪些方面重点加强？



黄欣伟：首先，城市更新只有一般原则没有固化模式，因为1000个项目就有1000种特殊性，所以经常会有面对面的两个项目，却境况迥异的情况。一案一策是在强竞争城市和区域，对城市更新的终极工作要求。只有“以细节定成败”“下好绣花功夫”，才能证明一个区域的城市更新已经步入到高纬度的发展格局。

其次，因为“只有原则没有模式”，给予了每个项目最大的主观能动性，有参数要求但不以所谓的行业套路来要求和限制创意突破，更新建筑和业态的背后，体现的是对外部境况作出的提早判断。

第三，城市首先是“尘世”，要站在“活着才是可持续”的底层逻辑向上伸展，戒掉形式主义和审美主义，将考察周期从开业延展到“三年”“五年”为节点，将考核要求从人气延展向消费，用商业逻辑来介入项目设计。

城市建设本质上是一种“城市布置”


华略：国内外城市更新实践中，有哪些值得学习借鉴的典型经验？



黄欣伟：我个人比较推荐新加坡。


首先，从项目地块开始研究，对较大片区采用化整为零的方式进行评估、分级，通过规模降维保证深度研究。

其次，市政类项目是体现营商环境的重要剖面。不因项目“无需市民花钱”就随便处置，通过高质量的市政建设正向促进发展。

第三，城市建设本质上是一种“城市布置”，包括很多公共内容的选择、节点和节点之间的沿途配套等，充分尊重每一块土地空间的价值利用。

第四，市政设施和产业、商业做到前后呼应，主管部门做好基于总体规划的统筹协调管理，有效降低了城市更新中的自相矛盾和重复建设。

让城市更新的可持续思维从项目还是胎儿时就植入


华略：您认为，对于城市更新类的商业项目，需重点把握好哪些关键环节？



黄欣伟：要把商业项目的可持续发展和运维放在首位，并作用于地块分级、项目设计、业态配比、场景营造等前期行为，让城市更新的可持续思维从项目还是胎儿时就植入。

第一是市场调研环节。不单纯停留在租金格局的浅表层面，而要还原一个问题：“区域+地段+客群+消费=？”。回答这个问题的深度和眼光，决定了项目未来的路能走多远。

第二是竞争预判环节。不用静态思维看待竞争，而要适当拉长时间的轴线，以一定未知风险的要求判断未来的竞争格局。算对算错是能力问题，但算不算则是态度问题。

第三是客群采样环节。以模拟未来客群方式，倒推产品供应，包括业态、配比、消费定级等等，只有精准锁定消费人群，反向开展设计，才能呈现出一定的前瞻性。

第四是营销设问环节。前置广泛了解B端、C端的诉求，了解商户、企业、消费者的各自诉求，从“客群拒绝的理由”切入，对服务和配置进行不断优化完善。

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