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房价上涨,房租下跌!中国楼市惊现诡异一幕

凯风君 国民经略 2020-12-20

文|凯风

 

房价在涨,房租却创下了两年来新低。

 

01

 

全国房价、房租走势出现明显背离。


近日,国家统计局发布最新70城二手房价数据,44城同比上涨,26城房价同比下跌。


与去年同期相比,全国房价涨幅最高的城市为深圳广州、北京、上海楼市均呈现复苏势。



在纳入统计的70个城市里,有26个城市房价出现同比下跌:天津、郑州、济南、青岛、贵阳、哈尔滨、太原、石家庄、贵阳等二线城市在列。



这说明,楼市仍旧是大分化走势,有涨有跌。


02


与房价相比,房租却基本都呈现下行走势。


诸葛找房数据显示,11月,全国40大中城市租金挂牌均价为34.71元/平方米/月,创下2019年1月以来的新低。

 

在纳入统计的40个城市里,有31个城市租金环比下跌。与去年同期相比,深圳、北京、成都、重庆、青岛、佛山、三亚、烟台、威海等城市租金跌幅均超5%。



无论是一线城市,还是二三线城市,房租均出现明显下跌。


根据统计,一线城市同比下跌2.9%,二线城市同比下跌3.1%,三四线城市同比下跌3.32%。

 

这方面,国家数据也证明了这一点。

 

2020年11月,全国CPI下降了0.5个百分点,创下2009年以来的新低。

 

CPI是物价指数,包括衣食住行。其中,房租CPI同比下降0.9%,连续一年处于负增长区间。


当然,正如《中国经济进入“通缩”时代?》一文所论,CPI物价指数里,仅有房租数据,而无房价数据。


房价迟迟未能纳入通胀,这就导致CPI指数与实际感受出现明显背离。

 

03

 

这其中,最典型的当属深圳。房价与房租,堪称冰火两重天。

 

2020年,深圳房价涨幅全国第一,二手房均价已经突破7万,超过北京上海,位居内地之首,直追一水之隔的香港而去。

 

然而,与房价涨幅遥遥领先相比,深圳无论是房租还是写字楼售价、租金都出现明显下跌,写字楼空置率更是创下新高。

 

数据显示,相比一年前,深圳房价上涨了14.6%,而房租却下跌了8.26%,写字楼租金下跌6.8%,空置率则攀升到24.5%,远超北上广。



从历史周期来看,深圳房租涨幅远远跑输房价。


据中原数据,从2015年至今,深圳房价上涨了1.6倍,而房租仅仅上涨25%,悬殊之大,令人意外。



深圳如此,其他城市同样突出。

 

04

 

房价上涨,房租为何却跌了?

 

凯风君多次说过,买房和租房,不是同一个人群。房价取决于有钱人,房租取决于普通人。


房价可以无限高,房租却很难一直涨。


房价容易受到信贷水平的影响,在加杠杆的支持下一路上行。房租,始终受到供求关系制约,更受到居民实际收入水平的约束。

 

换言之,房价与居民收入水平没多大关系。而租房市场则受制于就业和收入,只要收入不涨,房租就没有肆意上涨的空间。


当然,这里存在一个例外:除非租房市场形成垄断之势,房租才能出现突然暴涨。


前两年,一些长租公寓通过高进低出、长收短付,借助租金贷,生生把简单的租房交易完成了金融游戏,同时带动了房租的上涨。

 

然而,今年开始,长租公寓爆雷事件频发不绝,击鼓传花的游戏无以为续,无数年轻人遭遇了人生第一个大坑。

 

这是租房市场的重新洗牌,也再次证明了一点,租房一旦演变成炒房这样的金融游戏,只会剩下一地鸡毛。

 

05

 

房价上涨,房租下跌,有什么影响?

 

最直观的影响,当属租房回报率再创历史新低。


北上广深的租金回报率均不及2%,深圳、厦门的租金回报率更是只有1.2%,而国际大城市一般都在3-6%。


换言之,在深圳厦门等地,如果单靠出租,一套房子至少需要80年才能回本。

 

显然,人们对房子趋之若鹜,看中的并非租金回报,而是房价本身的上涨空间。


在许多人看来,只要房价能够一直向上,租金就是年年下跌,都不是什么问题。

 

虽说房价收入比、租金回报率,在中国楼市里的参考价值不大,但这些指标并非没有意义。



显然,如果一个城市本身没有太多亮点,而房价收入比、租金回报率都明显偏离正常值,甚至超过一线城市,这本身就是值得警惕的信号。

 

深圳房价与房租的背离,或许有自身逻辑所在。


但对于大多数二线城市来说,房价收入比、租金回报率的严重偏离,恐怕是要付出代价的。

 

06

 

近日的中央会议首提“需求侧改革”,这与5年前的“供给侧改革”形成明显对应。

 

2015年开启的供给侧改革,拉开了去库存的大幕。这一次的需求侧改革,对房地产又有多大影响?

 

根据刘鹤副总理在《人民日报》的文章,需求侧改革的“战略重点”在于扩大内需、促进消费、拓展投资。

 

无论是扩大内需还是促进消费,房地产都是绕不开的一环,稳定房价、遏制非理性上涨是必然之举。


—END— 

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